Pagas tu hipoteca puntualmente cada mes. Ves cómo la tasa de interés se come gran parte de tu mensualidad.
Piensas: «Al menos voy a recuperar una buena parte en mi Declaración Anual».
Llega febrero, descargas tu Constancia de Intereses del banco o Infonavit y te llevas la sorpresa de tu vida: «Interés Real Pagado: $0» (o una cantidad ridículamente baja).
¿Cómo es posible? Si pagaste $100,000 pesos de puros intereses al banco, ¿por qué el SAT dice que no puedes deducir nada?
En Apoyo-Fiscal entendemos tu frustración. No es que el banco se haya equivocado, es que existe un «villano invisible» en la fórmula fiscal: La Inflación.
En este análisis técnico 2026, vamos a explicarte la matemática detrás de este fenómeno y cómo afecta directamente a tu bolsillo en esta declaración.
¿Qué es la Devolución de ISR por Intereses Reales?
La devolución de ISR por intereses reales es el beneficio fiscal que permite a las personas físicas deducir de sus impuestos los intereses hipotecarios pagados por su vivienda, pero solamente la parte que supere a la tasa de inflación anual.
«La Carrera en la Caminadora»
Imagina que estás corriendo en una caminadora (tu tasa de interés bancaria).
La cinta se mueve hacia atrás (la inflación).
Para avanzar realmente (tener deducción), tienes que correr más rápido que la cinta.
- Si corres a 10 km/h y la cinta va a 3 km/h, avanzaste 7 km (Deducible).
- Si corres a 10 km/h y la cinta sube a 10 km/h, aunque te esforzaste muchísimo, no te moviste ni un metro (Cero Deducción).
Venimos de periodos inflacionarios volátiles. La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR Art. 151, Fracción IV) es clara: solo son deducibles los intereses reales, no los nominales. Si la inflación de 2025 fue alta, tu «colchón» deducible para la declaración de 2026 se reduce drásticamente, aunque tú sientas que pagaste lo mismo o más al banco.
La Fórmula que Nadie te Explica
El error #1 es pensar que todo lo que le pagas al banco es deducible.
El SAT aplica una fórmula estricta para determinar qué es «Interés Real».
La Fórmula Técnica:
Interés Real = Interés Nominal Pagado- Ajuste Anual por Inflación
Donde:
- Interés Nominal: Lo que efectivamente le pagaste al banco o Infonavit (el costo de tu dinero).
- Ajuste por Inflación: Es el saldo promedio de tu deuda multiplicado por la inflación del año.
“La Inflación Alta”
Cuando la inflación sube, el «ajuste» crece.
Si tienes un crédito de $2,000,000 pesos y la inflación es del 5%, el ajuste es de aprox. $100,000 pesos.
Si pagaste $180,000 de intereses al banco:
- Escenario: $180,000 (Pagado) – $100,000 (Inflación) = $80,000 Deducibles.
Pero si la inflación sube al 8% (Ajuste de $160,000):
- Escenario: $180,000 (Pagado) – $160,000 (Inflación) = $20,000 Deducibles.
¡Pagaste lo mismo al banco, pero tu deducción cayó un 75% solo por culpa de la inflación!
Consecuencias en tu Saldo a Favor
Al tener una deducción menor, tu base gravable baja menos.
- Menos deducción = Mayor Base Gravable = Menor Saldo a Favor.
Es por esto que muchos contribuyentes ven que su devolución «se encogió» este año, a pesar de seguir pagando su casa religiosamente.
Cómo Auditar tu Constancia
No puedes cambiar la inflación, pero sí puedes verificar que el cálculo sea correcto. Sigue estos pasos antes de aceptar el pre-llenado del SAT.
- Art. 151 LISR: Establece el derecho a deducir intereses reales de créditos hipotecarios destinados a casa habitación.
- Límite de Crédito: Solo son deducibles los intereses de créditos que no excedan las 750,000 UDIS (aprox. $6.3 millones de pesos en 2026). Si tu casa vale más, la deducción se topa proporcionalmente.
Paso 1: Descarga la Constancia XML y PDF
No te fíes solo del visor. Entra a la banca en línea de tu hipoteca o a «Mi Cuenta Infonavit» y descarga la Constancia de Intereses Reales. Revisa el campo que dice explícitamente «MontodeInteresesRealesDevengadosPagados».
Paso 2: Verifica el Tope de 750,000 UDIS
Si tienes una hipoteca muy grande (ej. 10 millones), el banco aplica un factor de proporción. Asegúrate de que no te estén aplicando el tope incorrectamente si tu saldo ya bajó de ese umbral.
Paso 3: Créditos Cofinanciados (Cofinavit)
Si tienes crédito con Banco + Infonavit, tienes dos constancias.
A menudo, el sistema del SAT solo carga una (la del Infonavit) y «olvida» la del banco (o viceversa).
Tu misión: Sumar ambas cantidades de «Interés Real» y capturarlas manualmente si el sistema las omitió. ¡Ahí puede haber miles de pesos escondidos!
Inflación vs Tu Bolsillo
Para que veas el impacto brutal de la inflación en tu devolución, analizamos el mismo crédito en dos años diferentes.
Datos del Crédito: Hipoteca de $1,500,000 MXN. Tasa Bancaria 10%.
| Concepto | Año con Inflación Baja (3%) | Año con Inflación Alta (7%) | Diferencia para ti |
| Intereses Pagados al Banco | $150,000 | $150,000 | Pagas lo mismo. |
| Ajuste por Inflación (Lo que resta) | -$45,000 | -$105,000 | La inflación «se come» más. |
| INTERÉS REAL DEDUCIBLE | $105,000 | $45,000 | Tu deducción bajó 57%. |
| Efecto aprox. en Devolución (Tasa 30%) | Recuperas $31,500 | Recuperas $13,500 | ¡Perdiste $18,000 de reembolso! |
La tabla no miente. En un año inflacionario, el gran perdedor es el contribuyente hipotecario. Aunque el banco cobró lo mismo, el SAT considera que gran parte de ese pago fue solo para «mantener el valor del dinero» y no un gasto real deducible.
Preguntas Frecuentes (FAQs)
1. ¿Si mi constancia dice «Interés Real: 0», puedo hacer algo?
Lamentablemente, si el cálculo matemático es correcto (Interés Pagado < Inflación), la ley no permite deducir nada. No es un error del sistema, es el efecto económico. Sin embargo, revisa que no haya errores en el saldo promedio de la deuda.
2. ¿Puedo deducir los intereses de dos casas?
La ley (Art. 151 LISR) menciona «créditos hipotecarios destinados a su casa habitación». El criterio del SAT suele ser restrictivo a una vivienda. Si tienes dos hipotecas, lo ideal es deducir la que genere mayor interés real, pero ten cuidado de no duplicar indebidamente.
3. ¿El seguro de la hipoteca también es deducible?
No. Solo los intereses reales. Los seguros de vida, daños o desempleo que vienen en tu mensualidad no son deducibles. La constancia del banco ya separa estos conceptos y te da el monto limpio.
Conclusión
Entender el concepto de Devolución de ISR por Intereses Reales es la diferencia entre hacer un coraje en abril o tener una estrategia fiscal inteligente.
No es que el SAT te quiera devolver menos porque sí; es que la inflación jugó en tu contra este ciclo.
Sin embargo, no asumas que el banco siempre tiene la razón.
Hemos detectado casos donde las instituciones financieras no emiten la constancia de créditos cofinanciados o aplican mal el tope de las UDIS.
¿Tu constancia de intereses te parece sospechosamente baja o tienes un crédito Cofinavit y no sabes si se sumaron ambos montos?
En Apoyo-Fiscal auditamos tus constancias bancarias.
Revisamos que el cálculo de la inflación esté bien aplicado y nos aseguramos de que no estés dejando fuera la deducción de tu segundo crédito.
Contáctanos para que revisemos tu hipoteca y rescatemos hasta el último peso deducible. Que la inflación no se coma tu saldo a favor. Infórmate y actúa.
